แผ่นดินไหวกับวงการเอเจ้นท์ปล่อยเช่า: ถึงเวลาเขย่าโครงสร้างอาชีพนี้ให้ยั่งยืน

ทุกวันนี้จะเจอบทสนทนาจาก 3 ปาร์ตี้

ไม่พ้นเรื่องประมาณนี้

.

Agent บ่น

"เจ้าของให้หนูไปเช็คทรัพย์สิน

แต่หนูยังจัดการห้องอื่นไม่เสร็จ

ไม่ใช่หนูไม่ไปนะ

แต่ทุกห้องก็ได้รับความเสียหายเหมือนกัน

สุดท้ายเค้าว่าหนูไม่มืออาชีพ"

.

เจ้าของบ่น

"ทำไมพอเกิดเรื่องไม่มีใครมาช่วยดูแลห้อง

แล้วเอเจ้นท์เงียบหายไปเลย

ได้ค่าคอมแล้วก็หายหัวไปเหมือนเดิมสินะ

มันน่าเรียกค่าคอมคืนจริงๆ"

.

ลูกค้าบ่น

"เราไม่สบายใจที่จะอยู่อาศัยห้องนี้แล้ว

ถึงแม้ว่านิติกับทีมช่างจะยืนยันแล้วว่าปลอดภัย

แต่ดูซิ ผนังร้าวแบบนี้ เราจะอยู่ยังไง เป็นคุณคุณจะอยู่มั้ย

แถมเราแจ้งออก ยังไม่คืนเงินประกันเราอีก เจ้าของใจร้ายมาก"

.

ปัญหาทุกอย่างเกิดจากอะไรรู้มั้ย

มันเกิดจากการที่ทุกคนต่างไม่รู้ว่า

สิทธิ์และขอบเขตหน้าที่ของตัวเองคืออะไร

.

ประเทศไทยเป็นประเทศที่ไม่ได้ถูกปลูกฝังเรื่องนี้มากนัก

โดยเฉพาะเรื่องความรู้ทางกฏหมาย

ทุกวันนี้รู้กันแค่แจ้งเกิด แจ้งตาย คนหาย ย้ายบ้าน

เอาง่ายๆแค่คดีแพ่งกับคดีอาญา

ขอบเขตของหน้าที่ของตำรวจที่รับแจ้งความคืออะไร

ยังไม่รู้กันเลย

สุดท้ายก็โทษกันไปกันมา

เพียงเพราะอยากให้อีกฝ่ายทำตามที่ตัวเองต้องการ

.

ถ้ามานั่งถกประเด็นเรื่องนี้มันคงยาว

เพราะมันมีหลายมุมที่ต้องมาพูดคุยกัน

แต่ครั้งนี้สิ่งที่ผมเห็นชัดที่สุด

คือ #เอเจ้นท์ไม่รู้ว่าต้องทำอะไร

และ #คนอื่นไม่รู้ว่าเอเจ้นท์มีหน้าที่อะไร

เดี๋ยวเรามาเจาะเรื่องนี้กัน

.

.

.

แผ่นดินไหวครั้งนี้

ไม่เพียงแต่สะเทือนทั้งหมด

แต่สั่นสะเทือนไปถึงวงการเอเจ้นท์ปล่อยเช่าด้วย

#ปัญหาที่อาชีพนี้ไม่มีมาตรฐาน

.

หลายคอนโดฯ

เริ่มมีผู้เช่าทั้งไทยและเทศ

สอบถามถึงความปลอดภัยของโครงสร้าง

ความคืบหน้าการตรวจสอบอาคาร

และมาตรการป้องกันที่มีอยู่

.

แต่แทนที่เอเจ้นท์จะเป็น “ด่านหน้า”

ที่ตอบคำถามเหล่านี้อย่างมืออาชีพ

หลายรายกลับ “เงียบหาย”

หรือให้ข้อมูลไม่ตรงกัน

จนเกิดความไม่เชื่อมั่นในระบบเอเจ้นท์ปล่อยเช่า

.

สิ่งที่น่ากังวลคือ

นี่ไม่ใช่แค่ปัญหาเฉพาะหน้า

แต่มันสะท้อนถึง

“โครงสร้างวิชาชีพที่เปราะบาง”

ของอาชีพเอเจ้นท์ปล่อยเช่า

ที่ยังขาดมาตรฐานในหลายๆด้านอย่างรุนแรง

ถ้าเราลองขุดรากเหง้าปัญหาตรงนี้ขึ้นมา

มันเริ่มจากอะไร?

.

1.อาชีพที่ใครก็เป็นได้

ที่ไม่มีการกำหนดเกณฑ์คุณสมบัติขั้นต่ำ

.

จุดเริ่มของปัญหาคือ

อาชีพเอเจ้นท์ปล่อยเช่าในไทย

“ไม่มีกฎหมายกำกับดูแลแบบจริงจัง”

ไม่ต้องมีใบอนุญาต

ไม่ต้องผ่านอบรมที่เป็นทางการ

ต่างจากหลายประเทศที่เอเจ้นท์ต้องจบคอร์ส

รู้กฎหมาย

รู้สิทธิของผู้เช่า-ผู้ให้เช่า

และรู้ว่าต้องจัดการภาวะฉุกเฉินอย่างไร

.

เมื่อใครก็เป็นได้

ทุกคนก็อ้างตัวว่าเป็นเอเจ้นท์ได้

ทั้งที่ไม่มีระบบติดตาม

ไม่มีองค์กรกลางรับผิดชอบ

หรือสอบจริยธรรม

ทำให้อาชีพนี้มี “ภาพลักษณ์เทาๆ”

และขาดความเชื่อถือ

โดยเฉพาะในสายตาลูกค้าต่างชาติ

.

2. ปล่อยเช่า = จบงาน?

ความเข้าใจผิดที่ทำให้เกิดความว่างเปล่าหลังดีล

เอเจ้นท์จำนวนมากมี mindset ว่า

“พอปล่อยเช่าได้ ก็จบแล้ว”

ไม่มีการ follow-up

ไม่มีการดูแลหลังการเช่า

และที่สำคัญคือ

ไม่รู้ด้วยซ้ำว่า

เมื่อมีเหตุการณ์ผิดปกติเช่นแผ่นดินไหว

ควรให้คำแนะนำกับลูกค้าอย่างไร

.

ขณะที่ผู้เช่าต่างชาติมักคาดหวัง

“บริการหลังการขาย”

โดยเฉพาะเมื่อเช่าผ่านเอเจ้นท์

แต่สิ่งที่เกิดขึ้นจริงคือ

พอได้เงินคอมมิชชันแล้ว

ลูกค้าแทบจะต้องไปหาคำตอบเองทั้งหมด

.

3. ไม่มีทีมสื่อสาร–ไม่มีฐานข้อมูล–ไม่มีใครช่วยกันจัดการวิกฤต

เมื่อเกิดวิกฤตระดับเมือง

เช่นแผ่นดินไหว น้ำท่วม หรือเพลิงไหม้

เอเจ้นท์ควรมีระบบกลางในการสื่อสาร

เช่น ข้อมูลการตรวจสอบตึก

รายงานจากนิติบุคคล

หรือแนวทางการอพยพเบื้องต้น

แต่เอเจ้นท์ไทยส่วนใหญ่ไม่มีระบบอะไรแบบนี้

.

หลายคนทำงานแบบ “ลุยเดี่ยว”

ไม่มีทีมงาน

ไม่มีระบบจัดเก็บเอกสาร

ไม่มีฐานข้อมูลของแต่ละคอนโดฯ

จึงไม่สามารถให้ข้อมูลได้

แม้แต่เรื่องพื้นฐาน เช่น อาคารนี้สร้างมากี่ปี

ผ่านการตรวจโครงสร้างล่าสุดเมื่อไร

มีแผนซ่อมแซมอะไรบ้าง

.

4.ปัญหาโครงสร้างของ “นายหน้าอิสระ”

ที่ไร้ระบบพัฒนาอาชีพ

เอเจ้นท์ปล่อยเช่าในไทย

ส่วนมากทำงานแบบอิสระ

ไม่มีสังกัดบริษัทใหญ่

ไม่มีการอบรมพัฒนาทักษะอย่างต่อเนื่อง

ขาดการอัปเดตเทรนด์หรือกฎหมายใหม่ๆ

จึงไม่พร้อมรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อน

หรือมีทีมงานช่วงแบ่งเบาหน้าที่

เมื่อเกิดเหตุการณ์ขึ้นพร้อมกัน

.

การที่ไม่มีสมาคมกลาง

หรือแพลตฟอร์ม

ที่กำกับดูแลให้เอเจ้นท์มีมาตรฐานขั้นต่ำ

คือ “จุดตาย”

ที่ทำให้อาชีพนี้เติบโตแบบไม่ยั่งยืน

.

5.ความไม่เชื่อมั่นจากลูกค้า = วงจรอุบาทว์ที่ทำร้ายวงการ

เมื่อผู้เช่าโดยเฉพาะชาวต่างชาติ

เริ่มไม่เชื่อใจเอเจ้นท์ไทย

พวกเขาจะหันไปพึ่งแพลตฟอร์มออนไลน์

ติดต่อเจ้าของห้องเอง

หรือแม้กระทั่งใช้เอเจ้นท์ประเทศเดียวกัน

เพราะในประเทศไทยไม่มีกฏหมายควบคุมเอเจ้นท์

ซึ่งทำให้บทบาทของเอเจ้นท์ไทยลดลงเรื่อยๆ

.

ยิ่งไม่มีการฟื้นฟูชื่อเสียง

หรือสร้างมาตรฐานร่วมกัน

วงการเอเจ้นท์ปล่อยเช่าในไทย

ก็จะยิ่งถดถอย

และกลายเป็น “อาชีพทางผ่าน”

แทนที่จะเป็น “วิชาชีพอย่างยั่งยืน”

.

.

.

#แล้วทางออกคืออะไร?

ไม่ใช่แค่การเรียกร้องให้เอเจ้นท์ “มีจรรยาบรรณ” เท่านั้น

แต่จำเป็นต้องวางโครงสร้างใหม่ให้ทั้งวงการ

.

โดยอิงจาก 3 เสาหลัก:

มาตรฐานวิชาชีพ

ระบบสนับสนุนกลาง

การสร้างความเชื่อมั่นร่วมกับลูกค้า

.

1. สร้าง “เกณฑ์มาตรฐานขั้นต่ำ” สำหรับเอเจ้นท์ปล่อยเช่า

จำเป็นต้องมี “การอบรมบังคับ”

(เช่น course พื้นฐานออนไลน์)

สำหรับผู้ที่ต้องการเข้าสู่อาชีพเอเจ้นท์ปล่อยเช่า

โดยมีหัวข้อ เช่น กฎหมายเกี่ยวกับสัญญาเช่า,

สิทธิผู้เช่า/เจ้าของ, การจัดการในภาวะฉุกเฉิน,

และการสื่อสารแบบมืออาชีพกับลูกค้าต่างชาติ

.

ภาครัฐหรือเอกชนร่วมมือกันออก

“ใบรับรองความรู้เบื้องต้น”

เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ

และทำให้ผู้เช่าเลือกเอเจ้นท์ที่ผ่านเกณฑ์ได้ง่ายขึ้น

.

ผลักดันระบบ “จัดระดับเอเจ้นท์”

โดยให้มีการประเมินบริกา

รจากลูกค้าหลังปิดดีล

เพื่อให้เกิดการพัฒนาและแข่งขันคุณภาพกันจริงจัง

.

2. จัดตั้ง “ศูนย์กลางข้อมูลและสนับสนุน” สำหรับเอเจ้นท์ปล่อยเช่า

ควรมีแพลตฟอร์มกลาง

อาจร่วมกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์

หรือแพลตฟอร์มใหญ่เช่น DDproperty / Livinginsider)

ที่รวบรวม:

ข้อมูลโครงสร้างตึก, อายุอาคาร, รายงานการตรวจสอบโครงสร้างจากนิติฯ

ช่องทางติดต่อฉุกเฉินของแต่ละคอนโดฯ

รายชื่อบริษัทตรวจสอบอาคารที่มีใบอนุญาต

.

มีระบบ “แจ้งเตือนภัย” สำหรับเอเจ้นท์

เช่น น้ำท่วม แผ่นดินไหว หรือไฟไหม้

เพื่อให้สามารถแจ้งผู้เช่าได้อย่างเป็นระบบ

.

จัดทำ คู่มือภาวะวิกฤต (Emergency Response Toolkit)

ให้เอเจ้นท์สามารถตอบคำถามลูกค้าได้

เช่น “อาคารนี้ผ่านการตรวจโครงสร้างเมื่อไร?”

“นิติฯ มีมาตรการรองรับอะไร?”

.

3. ยกระดับบทบาท “หลังการปล่อยเช่า” ให้เป็น Service จริงจัง

หลายคนมักจะคิดว่าการ after server หลังปล่อยเช่า

คือเป็นบริการที่รวมอยู่ในค่าคอมแล้ว

แต่จริงๆไม่ได้เป็นเช่นนั้น

ค่าคอมมิสชั่นที่ได้รับตอนทำสัญญาเช่า

เป็นบริการการตลาดที่พาลูกค้ามาเช่าทรัพย์สินเท่านั้น

.

แต่เนื่องด้วยใครๆก็กลายร่างมาเป็นเอเจ้นท์ได้

การแข่งขันทางอาชีพจึงสูงมาก

เอเจ้นท์ทุกคนก็หวังจะให้เจ้าของเรียกใช้ประจำ

ให้ดูแลจัดการห้องคนเดียว

เรียกว่าหาวิธีผูกขาดกับเจ้าของแบบเนียนๆ

.

หลายคนจึงทำตามกัน

เกิดเป็นประเพณีวัฒนธรรมเพี้ยนๆ

ที่เอเจ้นท์ต่างชาติมองว่า

it makes yourself priceless.

.

โดยที่เอเจ้นท์ไทยไม่รู้ว่า

แท้จริงแล้ว

หน้าที่ของเอเจ้นท์

คือการหาลูกค้าเท่านั้น

.

แต่จะให้พูดตอนนี้

ก็คงเหมือนเอาเรือไปขวางน้ำเชี่ยว

เพราะมันกลายเป็น new normal

ที่เกินจะไปแก้ไขมันแล้ว

.

เอเจ้นท์จริงๆควรมี Package บริการหลังการเช่า

ที่เป็นลักษณะของ Property Manangment (PM)

หรือเป็นลักษณะของ Tenant managment serivce (TMS)

เช่น การติดตามค่าน้ำ ค่าไฟ

บริการแปลเอกสารนิติบุคคล,

ประสานงานการซ่อมเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า,

ให้คำแนะนำด้านภาษีหรือกฏหมายที่เกี่ยวข้อง

.

มีการ follow-up ทุก 3 หรือ 6 เดือน

เพื่อสอบถามความพึงพอใจ

และอัปเดตสภาพห้อง/อาคาร

สร้างความมั่นใจทั้งเจ้าของห้องและผู้เช่า

.

ส่งเสริมให้เอเจ้นท์ไทย

มีเครือข่าย “Partner Fix”

เช่น ช่างประจำ, บริษัททำความสะอาด,

บริษัทประเมินความเสียหายหลังภัยพิบัติ

เพื่อให้ลูกค้ารู้สึกว่า

ทุกปัญหาเอเจ้นท์มีทางออกในมือ

.

4. ผลักดัน “ระบบรับร้องเรียนและตรวจสอบจรรยาบรรณ”

หากลูกค้ามีปัญหากับเอเจ้นท์

ต้องมีช่องทางร้องเรียนที่มีผลจริง

เช่น การตัดคะแนนระดับเอเจ้นท์,

การถูก Blacklist จากแพลตฟอร์มต่างๆ

.

เปิดเผยรายชื่อเอเจ้นท์

ที่ได้รับการรับรองเท่านั้น

บน Marketplace ขนาดใหญ่

เพื่อสร้างแรงกดดันให้ทุกคนต้องรักษามาตรฐาน

.

ส่งเสริมการใช้สัญญากลาง

ที่มีรายละเอียดชัดเจนว่า

หน้าที่ของเอเจ้นท์ไม่ใช่แค่ “หาคนเช่า”

แต่รวมถึง “ดูแลข้อมูลและความปลอดภัยเบื้องต้นของผู้เช่า”

.

5. เปลี่ยน mindset: จาก “นายหน้า” เป็น “ที่ปรึกษาอสังหาแบบมืออาชีพ”

หากวงการเอเจ้นท์ปล่อยเช่าในไทย

ยังมองว่าตัวเองแค่หาลูกค้าได้ก็จบ

อาชีพนี้จะไม่พัฒนา

.

ถึงเวลาแล้วที่เอเจ้นท์ต้อง reposition ตัวเอง

ให้เหมือนที่ปรึกษาด้านที่อยู่อาศัย (Residential Consultant)

ไม่ใช่แค่คนเชื่อมดีล

.

การให้ข้อมูลอย่างถูกต้อง โปร่งใส และชัดเจน

ในภาวะฉุกเฉิน

คือวิธีที่ทำให้ลูกค้ากลับมาใช้บริการซ้ำ

และกล้าแนะนำต่อ

.

นี่คือแนวทางที่ทางผมคิดว่า

ถ้า way นี้เกิดขึ้น

จนเป็นรูปธรรมได้ตามที่คาดหวังไว้

วงการเอเจ้นท์ของไทย

จะเป็นอาชีพที่เติบโตอย่างมั่นคง

และก้าวไกลแข่งกับเอเจ้นท์ประเทศอื่นได้

.

แล้วเอเจ้นท์ไทย

จะเป็นอาชีพที่มีเกียรติมีศักดิ์ศรี

ไปพร้อมๆกันค่าาาา

(ตำแหน่งอธิบดีสภานายหน้าอสังหา ต้องเป็นชั้นแล้วแหละ)

.

ร่วมพูดคุยกันได้ที่

https://www.facebook.com/Ex.MatchingProperty/posts/pfbid0j9zFft22XWStjq226Lf1u6ZNHMu541cH3WgxZVLtWyb2VoEitaCQ4L1MMBgteEW2l