เมืองหรูแต่ไร้ผู้คน: เมื่ออสังหาฯ ไทยกลายเป็นของเล่นของ Ultra-Rich

ช่วงนี้
ใครที่ติดตามข่าวสาร
หรืออยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์
น่าจะสังเกตเห็นเหมือนกัน
.
จะเห็น Developer
ผลิตแต่ Product ระดับ Ultra-High ขึ้นมา
ไม่ว่าจะเป็นคอนโดหรูแบบ all-penthouse
บ้าน/คฤหาสน์ระดับหรูเกินเบอร์
ที่ผุดขึ้นมาในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา
ราคาเริ่มต้นก็เบาๆ 100 ล้าน ++
.
แต่ถ้ามองในเรื่องของ product จริงๆ
กลับไม่หรูหราเหมือน product สมัยก่อน
การซอย function layout ให้ดูเหมือนคุ้มค่า
และโรยหน้าด้วย Material ราคาแพง
เพื่อให้ดูมีความสมเหตุสมผลกับเงินที่จ่ายไป
.
แต่ product ระดับ Ultra-High
เค้าไม่ได้ซื้อเพราะความคุ้มค่าซะหน่อย
เราไม่สามารถหาเหตุผลอะไรมารองรับความคุ้มค่า
ใน product segment ระดับนี้ได้อยู่แล้ว
.
การขายและการเล่าเรื่องก็ต่างกับ product ทั่วไป
เป็นการเน้น Extremely Emotional
และ Feeling Confrontation
สร้างความประทับใจ
เพื่อให้ product ดูแตกต่างจากโครงการทั่วไป
ซึ่ง Product ตลาดนี้
เน้นความเป็น Collectable Asset
มากกว่าใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง
.
เห็นแล้วรู้สึกเสียดาย
ที่ที่ดินล้ำค่าใจกลางเมือง
ถูกใช้ไปกับที่พักระดับที่คนทั่วไป
ไม่มีทางจะเอื้อมถึงได้
.
ไม่ได้มีปัญหากับ developer นะ
เข้าใจว่าเค้าคงวิเคราะห์ออกมาแล้ว
ว่าต้นทุนที่ดิน 2-3MB / ตรวา
จะต้องขายในราคาไม่ต่ำกว่า 1MB+- / ตรม
.
และการที่จะขายในราคาเฉลี่ยระดับ 1MB+- / ตรม ได้
จะต้องพัฒนา product แบบนี้
เพื่อให้ขายง่าย ขายเร็ว
และยังคงมีกำไร
.
ด้วยความที่เป็นบริษัทมหาชน
จำเป็นจะต้องมีรายได้เข้ามาตลอด
จึงจำเป็นต้องผลิต product ขึ้นมาอยู่เรื่อยๆ
จะมัวแต่รอเศรษฐกิจฟื้น
แล้วผลิต product ที่คนทั่วไปพอเข้าถึงได้
คงไม่ได้เป็นเช่นนั้นในโลกของธุรกิจ
จบปลายปีไม่มีผลประกอบการ
มูลค่าหุ้นก็จะลดลงไปด้วย
.
แต่ถ้ามองให้ลึก
สิ่งนี้มันสะท้อนปัญหาสังคม
ความเหลื่อมล้ำของไทยมันมาถึงจุดที่ว่า
เมื่อสมัย 8-10 ปี ที่แล้ว
คอนโด10 ล้าน 20 ล้านที่เคยเรียกว่าหรูหราหมาเห่า
วันนี้กลับขายยากขึ้นทุกที
.
Developer ก็เลยเลือกสร้างห้องละ100 ล้าน
บ้านหลังละ 200-300ล้านไปเลย
อย่างน้อยก็ยังมีกลุ่มคนเล็กๆ ที่ afford ได้แน่ๆ
เพราะอสังหาบ้านเราต้องถูก Absorb ด้วยต่างชาติอยู่แล้ว
.
แต่คำถามคือ
แล้วคนในประเทศอีกเกือบทั้งประเทศล่ะ?
.
ถ้าเราลองไปดูต่างประเทศกันบ้าง
ในบริบทพื้นที่ทำเลเศรษฐกิจ
CBD หรือ Prime Area
ที่มูลค่าที่ดินแพงมหาศาลเหมือนกัน
แต่เค้าก็ยังทำห้องเล็กๆ 30-40 ตรม.
compact price ที่ยังพอเห็นแสงสว่าง
ไว้ให้คนทั่วไปมีหวังได้บ้าง
.
แล้วบ้านเราล่ะ?
ที่ดินแปลงสวยใกล้รถไฟฟ้าทุกวันนี้
กลายเป็นพื้นที่ exclusive ของคน ultra-rich ไปหมด
.
แล้วคนทั่วไปต้องไปอยู่ไหน?
ย้ายออกไปชานเมือง?
แต่แหล่งงานกลับอยู่ในเมือง?
แล้วคุณภาพชีวิตล่ะ?
cost การเดินทางล่ะ?
.
ถ้าปล่อยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตไปแบบนี้
ปัญหาความเหลื่อมล้ำจะยิ่งหนักขึ้นเรื่อยๆ
.
ที่ดินในเมืองแพงขึ้นทุกปี
จะสร้างที่พักราคาไม่สูงก็คงยาก
Developer เองก็ต้องการกำไร
#แต่ใช่ว่าจะไม่มีทางออกเลย
.
วิธีที่หลายประเทศใช้กัน
เช่นการจัดสรรพื้นที่ mixed-use
ให้มีทั้งพื้นที่ค้าขาย
พื้นที่สำนักงาน
เพื่อ weight น้ำหนักต้นทุนไปตรงพื้นที่การค้า
และให้เฉลี่ยพอเป็นที่พักอาศัย
สำหรับคนมีรายได้หลายกลุ่ม
.
รัฐควรมีนโยบายสนับสนุนให้ Developer
จัดสรรพื้นที่บางส่วน
ไว้ทำห้องราคากลางๆ หรือราคาถูก
แลกกับการลดหย่อนภาษีหรือสิทธิประโยชน์อื่นๆ
.
รัฐเองก็ควรเข้ามาลงทุนสร้างที่พัก affordable housing
ในพื้นที่กลางเมืองที่มีระบบขนส่งดีๆ
เพื่อเปิดโอกาสให้คนทั่วไป
เข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่ดีขึ้นได้
.
สิ่งที่เมืองต้องการจริงๆ
ไม่ใช่แค่โครงการที่ทำกำไรสูงสุด
แต่คือความสมดุลของการอยู่อาศัย
ที่ทุกคน ทุกกลุ่มรายได้สามารถเข้าถึงได้
.
ถ้าปล่อยไปแบบนี้
เมืองของเราจะมีแต่ความหรูหรา
มีแต่ห้างหรู สินค้าแบรนด์เนมมาลง
แต่กลับไร้ชีวิตชีวาของผู้คนท้องที่
.
สุดท้ายแล้ว
สังคมจะอยู่ได้ดีจริงๆ
ก็ต่อเมื่อทุกคนมีที่ยืน
มีความหลากหลายปะปนคละเคล้ากันไป
ไม่ใช่มีเพียงแค่เศรษฐีกลุ่มเล็กๆ เท่านั้น

.

รวมพูดคุยกันได้ที่
https://www.facebook.com/photo/?fbid=10165144669773696&set=a.10151674408178696